آژیر خانه های خالی در مرکز - چای قند پهلو

به گزارش جهانی اقتصاد، آژیر فرصت سوزی از خانه های خالی در صحن شورای شهر تهران به صدا درآمد. بحث و گفتگو پیرامون سیاست های اقتصادیاتی در جلسه علنی دیروز مجلس شهری تهران به نقطه ای انجامید که متولی امور اقتصادیاتی صراحتا بیان کرد اقتصادیات خانه های خالی نتوانسته نقش تنظیم گر خود را آن گونه که انتظار می رفت، ایفا نماید. اعضای شورای شهر تهران دیروز تبعات انجماد ملکی و اثر آن بر بازار اجاره مسکن را تایید و تصریح کردند یکی از عواقب بی هزینه بودن ملاکی، محرومیت بازار اجاره از عرضه واحدهایی است که می تواند به تنظیم سطح عرضه و تقاضا در این بازار و برقراری ثبات قیمت اجاره بها یاری کند. با این حال به علت اینکه دستگاه های متولی شناسایی و وصول اقتصادیات مربوطه تا به امروز عملکرد پیروزی در زمینه اخذ اقتصادیات های ملکی نداشته اند، عملا کل کشور و مشخصا شهر تهران به عنوان یکی از کانون های اصلی سوداگری ملکی از این فرصت سوزی متضرر شده اند.

این در حالی است که مدیریت شهری اعلام آمادگی نموده با سامانه هایی که در اختیار دارد، به فوریت نسبت به شناسایی و وصول درآمد از محل اقتصادیات های ملکی اقدام کند. پیشنهادی که رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران عنوان کرد و بعضی دیگر از اعضای شورای شهر نیز تکرار کردند این بود که وصول اقتصادیات های ملکی به مدیریت شهری واگذار گردد؛ پیشنهادی که با نسخه جهانی وصول اقتصادیات در جهان تطابق دارد. در اغلب شهرهای پیشرفته وصول درآمدهای اقتصادیاتی در حوزه ملکی به دولت های محلی و شهرداری ها واگذار می گردد، چراکه تنها این نهاد کامل ترین و جزئی ترین اطلاعات مربوط به شرایط املاک را در اختیار دارد. اما در ایران فرایند کند وصول اقتصادیات خانه های خالی نشان می دهد از ظرفیت مدیریت شهری در این زمینه غفلت شده است.

داوود منظور، رئیس سازمان امور اقتصادیاتی کشور مهمان دیروز صحن شورای شهر تهران بود که با هدف تبیین سیاست های اقتصادیاتی و نیز تقویت تعامل با مدیریت شهری به مجلس شهری آمده بود. این جلسه علاوه بر اینکه به بحث و گفتگو پیرامون وصول انواع اقتصادیات با پایه های مختلف و نیز بعضی اختلاف ها در خصوص سهم شهرداری ها از اقتصادیات های محلی گذشت، محلی برای به صدا درآمدن آژیر بی اثر بودن اقتصادیات خانه های خالی و در عین حال هشدار درباره تبعات به تاخیر انداختن استفاده از اقتصادیات های ملکی موثر بود.

سرمایه گذاری با سودی بالاتر از سود بانکی

در این جلسه نه تنها چند تن از اعضای شورای شهر تهران به عقب ماندگی در مقابله با سفته بازان ملکی انتقاد و اعلام آمادگی کردند که مدیریت شهری مسوولیت وصول اقتصادیات های ملکی را برعهده بگیرد، بلکه حتی متولی امور اقتصادیاتی کشور نیز به صراحت بیان کرد که نقش اقتصادیات خانه های خالی در تنظیم بازار مسکن آن گونه که انتظار می رفت، تحقق پیدا ننموده است.

وی در واکنش به انتقاد نمایندگان مردم در مجلس شهری نسبت به فرایند کند اجرای اقتصادیات خانه های خالی به این واقعیت اذعان کرد که نقش تنظیم گر این اقتصادیات در بازار مسکن آن طور که دولت انتظار داشت، تحقق پیدا ننموده است.

اظهارات مطرح شده در جلسه دیروز شورای شهر تهران به وسیله بالاترین مقام سازمان امور اقتصادیاتی کشور نشان داد همان طور که از ابتدا پیش بینی می شد، اقتصادیات خانه های خالی نتوانسته نقش موثری در تنظیم بازار مسکن ایفا نماید و عملا ابزار اقتصادیاتی کارآمدی نبوده است.

اقتصادیات خانه های خالی برای اولین بار در سال 1399 در مصوبه بودجه گنجانده و مقرر شد سالانه 2000 میلیارد تومان از محل این پایه اقتصادیاتی وصول گردد. اگرچه درآمد اقتصادیات خانه های خالی حتی در پیش بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال های بعد نیز تکرار شد. این در حالی است که اندازه درآمد وصولی از این اقتصادیات در دو سال گذشته صفر بوده و در دو ماه ابتدایی سال جاری نیز رقم وصولی با اندازه شناسایی شده اختلاف زیادی داشته است.

در این رابطه رئیس سازمان امور اقتصادیاتی کشور، در گفت وگو با جهانی اقتصاد، از شناسایی حدود 500 هزار واحد مسکونی خالی در کشور طی سال گذشته با برآورد اقتصادیات تعلق گرفته به آنها با رقمی معادل3 هزار و 800 میلیارد تومان اطلاع داد و بیان کرد: فرآیند وصول این اقتصادیات آغاز شده است.

اما داوود منظور در حالی از آغاز فرایند وصول اقتصادیات خانه های خالی اطلاع داده که بنا بر آمار رسمی منتشر شده به وسیله این سازمان، در دو ماه ابتدایی سال جاری حدود یک میلیارد تومان اقتصادیات به وسیله مالکان خانه های خالی پرداخت شده است؛ رقمی که در مقایسه با 3 هزار و 800 میلیارد تومان برآورد شده تقریبا هیچ است.

واقعیتی که جهانی اقتصاد نیز بارها در طول بیش از دو سال اخیر به آن پرداخته، اکنون در کارنامه اقتصادیاتی مربوط به برش دو ماهه 1401 که به وسیله سازمان امور اقتصادیاتی منتشر شده، آشکار است و عملا آژیر بی اثر بودن این پایه اقتصادیاتی در تنظیم بازار مسکن به صدا درآمده است.

در شرایطی که گزارش رسمی سازمان امور اقتصادیاتی حکایت از آن دارد که برش دو ماهه وصول اقتصادیات خانه های خالی بسیار کمتر از یک درصد (تقریبا معادل 05/ 0 درصد) از رقم پیش بینی شده در بودجه کل کشور بوده است، دولت همچنان بر ادامه طی مسیری که در دولت گذشته آغاز شده و در همان دولت نیز عملا هیچ نتیجه موثری نداشته است، اصرار دارد. این در حالی است که اقتصادیات خانه های خالی یک اقتصادیات دست چندم در بازار مسکن به شمار می آید که پس از به کار گیری سایر ابزارهای اقتصادیاتی بعضی دولت ها به سراغ آن رفته اند.

اقتصادیات دست اول ملکی که در کشورهای پیشرفته رایج است، اقتصادیات سالانه ملکی است که در آن هیچ استثنایی وجود ندارد و همه مالکان سالانه مشمول آن می شوند. این اقتصادیات در قالب ضریبی از ارزش روز هر ملک تعریف می گردد و این ضریب عموما بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد است. به طور معمول در خصوص املاک واقع در منطقه ها کم برخوردارتر و مقرون به صرفه تر شهر و نیز خانه هایی که تعداد افراد ساکن در آنها از حد استاندارد بیشتر است، معمولا ضرایب پایین تری در نظر گرفته می گردد و در عین حال به املاک لوکس که طبقات درآمدی بالا و میانه رو به بالا در آنها ساکن هستند، ضرایب بالاتر اختصاص پیدا می نماید.

نکته قابل تامل در خصوص این پایه اقتصادیاتی، نبود استثنا است که سبب می گردد شناسایی مشمولان و وصول اقتصادیات به سادگی میسر باشد. این در حالی است که در خصوص اقتصادیات خانه های خالی جدای از اینکه شناسایی آنها احتیاجمند ارتباط موثر میان دستگاه های اجرایی مختلف با سازمان های خدمات رسان در حوزه آب، برق و گاز است، استثناهای زیادی هم در قانون مصوب مجلس پیش بینی شده که بعضا می تواند در نقش راه فرار از تور اقتصادیاتی عمل کند. اما حتی در کشورهایی که اقتصادیات سالانه ملکی پیش بینی شده، ابزار اقتصادیاتی که در مرتبه بعدی با هدف تنظیم بازار مسکن استفاده می گردد، اقتصادیات خانه های خالی یا لوکس نیست. در مرتبه بعدی کشورها اقتصادیات بر درآمد سرمایه و پس از آن اقتصادیات بر معاملات مکرر را عملیاتی می نمایند تا در برابر سوداگری ملکی به شکل موثر ایفای نقش نمایند.

آمادگی شهرداری برای ماموریت اقتصادیاتی

روز گذشته میثم مظفر، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران به صراحت از متولی امور اقتصادیاتی کشور درخواست کرد در تهران وصول اقتصادیات خانه های خالی و لوکس را به شهرداری تهران واگذار کند.

وی با اشاره به اینکه 20 درصد از خانه های خالی کشور معادل حدود 500 هزار واحد در استان تهران واقع شده است، گفت: برآورد می گردد در شهر تهران 300 هزار واحد و در حومه مرکز نیز 200 هزار واحد، خالی از سکنه باشد. مظفر با اشاره به شکل رایج سفته بازی در بازار مسکن اظهار داشت: ملاکان در تهران طی یک دوره سه تا 6 ساله خانه ها را خالی نگه می دارند و همزمان با اوج تورم ملکی آنها را در بالاترین قیمت ممکن برای فروش عرضه می نمایند؛ ضمن اینکه خالی نگه داشتن خانه ها بازار اجاره را نیز با چالش روبه رو نموده و احتیاجمند اقدام عاجل در این زمینه هستیم.

پیشنهاد این عضو شورای شهر برای تسریع در وصول اقتصادیات های ملکی دوگانه (اقتصادیات خانه های لوکس و خالی) سپردن این ماموریت به شهرداری تهران بود. وی با اشاره به سامانه ممیزی املاک شهرداری تهران گفت: شهرداری تهران به وسیله این سامانه های تخصصی می تواند در لحظه اطلاعات کامل و دقیقی را احصا کند؛ به عنوان مثال شهرداری به راحتی می تواند به وسیله این سامانه برای شناسایی املاک لوکس، خانه های بالای 350 مترمربع واقع در منطقه یک را بر اساس انتخاب سیستمی با کدپستی و مشخصات مالک اعلام کند. رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران معتقد است شهرداری ابزارهای قدرتمندی برای وصول اقتصادیات های ملکی در اختیار دارد و تنها با همکاری شهرداری تهران اجرای قانون اقتصادیات خانه های خالی نو لوکس میسر و عملی خواهد بود و قفل دو ساله وصول این اقتصادیات در این صورت خواهد شکست. البته باور مظفر این است که اگر وصول این اقتصادیات به مدیریت شهری سپرده گردد، عمده درآمد وصولی از این محل نیز در اختیار شهرداری تهران قرار بگیرد.

اگرچه آمار میثم مظفر از واحدهای خالی با آمار 500 هزار واحد شناسایی شده خالی در کل کشور که سازمان امور اقتصادیاتی پیش تر اعلام نموده مغایر است، اما از آنجا که در دو سال گذشته سرمایه گذاری ساختمانی در تهران اشباع و سرمایه گذاران روانه بازار مسکن در شهرهای حومه شدند، افزایش تعداد خانه های خالی که با انگیزه غیرمصرفی در شهرهای نو اطراف تهران خریداری شده اند، دور از فکر نیست و با واقعیت های ملموس سال های اخیر تطابق دارد.

از سوی دیگر اعضای شورای شهر تهران نیز اثر انجماد ملکی بر بازار اجاره بها را به درستی تشخیص و نسبت به آن هشدار داده اند. با این حال پیشنهاد در خصوص برقراری تعامل موثر میان سازمان امور اقتصادیاتی و شهرداری تهران به منظور وصول اقتصادیات های ملکی زمانی راهگشا خواهد بود که توان عوامل اجرایی روی وصول یک پایه اقتصادیاتی موثر متمرکز گردد. رئیس سازمان امور اقتصادیاتی کشور در حاشیه این جلسه در گفت وگو با جهانی اقتصاد و در پاسخ به اینکه چرا با وجود اذعان به عدم کسب نتیجه از اقتصادیات خانه های خالی در حوزه تنظیم بازار مسکن، ابزار اقتصادیاتی موثر و رایج جهان یعنی اقتصادیات سالانه ملکی جایگزین نمی گردد؟ این طور شرح داد: اینکه سازمان امور اقتصادیاتی از چه پایه های اقتصادیاتی استفاده می نماید را قانون گذار مشخص می نماید؛ اما نگاه شما در خصوص اقتصادیات سالانه ملکی کارشناسی است. در عین حال نمایندگان مجلس در مجموع نگاه های کارشناسی مختلف را آنالیز می نمایند و از بین آنها پایه های اقتصادیاتی فعلی انتخاب شده است.

وی معتقد است پایه های اقتصادیاتی ملکی که اکنون در کشور تعریف شده شامل اقتصادیات خانه های لوکس و خالی نیز تجربه پیروز بین المللی داشته است و در ایران نیز می تواند منبع اقتصادی خوبی برای دولت فراهم کند. منظور در عین حال تاکید نمود هدف از وضع اقتصادیات خانه های خالی کسب درآمد اقتصادیاتی برای دولت نبوده و هدف اصلی تنظیم گری در بازار مسکن به منظور پرهیز از سوداگری ملکی و تبدیل بازار مسکن از یک بازار سرمایه ای به بازار کاملا مصرفی است.

وی در حالی معتقد است اقتصادیات خانه های خالی می تواند سبب گردد ملاکان، واحدهای مسکونی را وارد چرخه تامین مسکن برای متقاضیان نمایند که در عمل وصول این اقتصادیات با اما و اگرهای فراوانی همراه است و پس سپری شدن دو سال صفر، به تازگی ارقام بسیار ناچیزی از این محل به خزانه دولت واریز شده است.

وی از شناسایی املاک مشمول این اقتصادیات اطلاع داد و با بیان اینکه برگه های اجرایی برای مالکان خانه های خالی صادر شده است، گفت: در صورتی که مالکان این خانه ها از پرداخت اقتصادیات سر باز بزنند و آن را به تعویق بیندازند، مشمول جریمه ای معادل ماهانه 5/ 2 درصد خواهند شد.

رئیس سازمان امور اقتصادیاتی کشور بعلاوه اعلام آمادگی کرد در صورتی که مبانی قانونی اقتصادیات سالانه ملکی به وسیله مجلس تعریف گردد، عملیاتی کردن تدابیری مثل واگذاری وصول آن به شهرداری تهران میسر است. به گفته وی، در حال حاضر قانون گذار مسوولیت شناسایی خانه های خالی را به وزارت راه و شهرسازی سپرده است و سایر نهادها باید با این وزارتخانه همکاری نمایند.

اما با وجود آشکار شدن ناکارآمد بودن اقتصادیات های ملکی فعلی که در کشور پیش بینی شده است، مجلس هنوز ورودی به اصلاح این مصوبه نداشته و به گفته منظور، آنچه اکنون روی میز کمیسیون های تخصصی مجلس واقع شده است، اقتصادیات بر درآمد سرمایه است که دولت امیدوار است تصویب آن به کاهش سوداگری در بازار مسکن منجر گردد. با این حال حتی این ابزار اقتصادیاتی نیز زمانی اثربخش خواهد بود که پیش از آن یک تور اقتصادیاتی وسیع برای همه صاحبان املاک گسترده شده باشد و انجماد سرمایه در بازار مسکن برای همه شهفرایندان مشمول هزینه گردد. در واقع پیش احتیاج اجرای موثر اقتصادیات بر درآمد سرمایه در بازار ملک نیز که سیاستگذار بخش مسکن نباید از آن غفلت کند، گستردن یک تور وسیع اقتصادیاتی برای هر نوع فعالیت ملکی است تا به واسطه آن، انگیزه سوداگری به صفر برسد.