ترمز سوداگری در مسکن؟

به گزارش چای قند پهلو، اقتصاددان دغدغه سخت خرید مسکن برای خانوارهای مصرفی بحث درباره لزوم مقابله با سوداگری را در بازار مسکن داغ نموده است. یکی از راهکارهای پیشنهادی نیز مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن است که مدت ها است چگونگی پیاده سازی آن در دست آنالیز و تصمیم گیری است. به طور کلی مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) مالیاتی است که بر سود حاصل از فروش دارایی هایی همچون سهام، اوراق قرضه، فلزات گرانبها، املاک و مستغلات وضع می گردد، البته تمرکز این نوشتار بر مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن است.

ترمز سوداگری در مسکن؟

براساس پژوهش های انجام شده در سایر کشورها، در مجموع انتظار آن است که معرفی این مالیات تاثیر منفی بر حجم معاملات و هم چنین سرمایه گذاری در حوزه مسکن داشته باشد، اما ارزیابی آثار این مالیات بر سطح قیمت و نوسان آن پیچیده و مبهم است. به رغم آنکه انتظار اولیه آن است که مالیات بر عایدی سرمایه با هدف دریافت مستقیم سود سفته بازی، نقش قابل توجهی در کاهش سوداگری داشته باشد، اما این استدلال همیشه با یافته های تجربی در بازارهای مختلف حمایت نمی گردد. بعضی مطالعات تجربی نشان دهنده افزایش نوسانات بهای مسکن پس از معرفی این مالیات هستند. یکی از توضیحات آن است که تعامل انتظارات افراد با سازوکار مالیات ستانی CGT می تواند منجر به تشدید نوسانات بهای مسکن گردد. به طور مثال خریداران در دوران رکود بازار می دانند که در آینده و پس از تغییر شرایط بازار، مالیات بالایی پرداخت خواهند کرد و این موضوع تمایل به پرداخت خریداران را کاهش می دهد، درست به همین دلیل خریداران در دوران رونق قیمتی حاضر هستند بهای بالاتری بپردازند، درحالی که فروشندگان در دوران اوج قیمت با توجه به سطح بالای مالیات بر عایدی سرمایه تعلق گرفته به فروش تمایل دارند فروش را به تعویق اندازند. در این حالت مالیات بر عایدی سرمایه دو مطلوب سیاستگذار را (یعنی 1- کاهش نوسان بهای مسکن و 2- افزایش عرضه در دوران اوج قیمت، به ویژه هنگامی که اوج قیمت ناشی از کمبود عرضه و مازاد تقاضا است) برآورده نمی نماید.

در بسیاری از کشورها برای مالکان مصرفی یا املاکی که برای مدتی طولانی نگهداری شده باشند، معافیت های مالیاتی درنظر گرفته می گردد. هرچند استدلال هایی برای این موضوع مطرح می گردد. اما در مجموع چنین معافیتی به میزان قابل توجهی حجم مالیات های ستانده شده و بنابراین ظرفیت تامین منابع عمومی به وسیله این مالیات را کاهش می دهد. البته چنین تبعیض های مالیاتی، به سیاستگذار امکان می دهد بعضی اهداف خود را- همچون کاهش سوداگری (به معنای خرید به قصد نگهداری کوتاه مدت) در بازار مسکن- دنبال کند. اما بر پیچیدگی های تحلیل آثار همه جانبه این مالیات نیز می افزاید. به نظر نگارنده اهمیت مالیات بر سرمایه بیش از جنبه درآمدزایی آن برای دولت، در منطق و منصفانه بودن آن نهفته است. عوامل متعددی در معین ارزش زمین یا ملکی معین مؤثر هستند. توسعه گر با سرمایه گذاری در یک زمین بایر یا مخروبه می تواند آن را تبدیل به ملکی باارزش کند، اما گاه نگهداری زمین به خودی خود سود مناسبی نصیب مالک می نماید. بخش مهمی از این ارزش یابی (در ارزش واقعی و نه افزایش ارزش اسمی که بخش مهمی از آن ناشی از تورم است) ناشی از گسترش شهر و افزایش دسترسی ها و مطلوبیت محل و سرمایه گذاری های عمومی است که در همسایگی آن ملک انجام شده است. در این حالت مالک بدون آنکه ارزش افزوده ای خلق نموده باشد، تنها با نگهداری زمین از آثار مثبت جانبی سرمایه گذاری های عمومی بهره مند می گردد. با مالیات بر عایدی سرمایه می توان این ارزش ها را شناسایی نموده و پس از جذب به بخش عمومی دوباره این منابع را به مصارف عمومی اختصاص داد. در این حالت مالیات بر عایدی سرمایه در نقش ابزاری برای کسب ارزش (Value capture) ظاهر می گردد.

علاوه بر مواردی که مطرح شد، همچون بسیاری از قوانین و مقررات، جزئیات طراحی و پیاده سازی مالیات بر عایدی سرمایه در کارآیی آن بسیار تاثیرگذار است. در کشوری همچون ایران که با تورم های مزمن بالا روبه رو است، پس از گذشت زمانی مناسب، حتی اگر ارزش واقعی یک ملک تغییری ننموده باشد، ارزش اسمی آن به سادگی چندین برابر می گردد. بدیهی است مالیات ستانی بابت ملکی که ارزش واقعی آن تغییر ننموده (یا بدتر از آن کاهش یافته)، منصفانه نیست، بنابراین لازم است در محاسبه عایدی سرمایه، ارزش یابی ناشی از تورم برآورد شده و ارزش واقعی محاسبه شده مبنای اخذ مالیات قرار گیرد.

نگارنده در غیاب ارزیابی های کمی مبتنی بر مدل سازی، به ویژه با توجه به منصفانه بودن مالیات بر عایدی سرمایه در مجموع بهره برداری از آن را برای کشور مثبت می داند، هرچند اهمیت و ظرفیت آن را در تامین منابع عمومی به مراتب کمتر از منبع پایداری همچون عوارض سالانه بر ملک یا مالیات بر زمین ارزیابی می نماید.

نکته مهم دیگر آنکه یکی از مهم ترین بسترهای سوداگری در بازار مسکن یا بازار دارایی های دیگر، نقدینگی است که به طور فزاینده و بی امان به تزریق می گردد. چنانچه این حجم از نقدینگی وارد اقتصاد نمی شد، چه بسا شاهد چنین سطحی از نوسان و تلاطم در بازار دارایی های مختلف، از جمله مسکن، نبودیم. بنابراین توصیه مهم دیگر به سیاستگذاری که در پی کاهش تلاطم بازار مسکن و افزایش استطاعت پذیری مسکن است، کنترل تورم است. علاوه بر کاستن از تلاطم بازار، کنترل تورم یکی از مهم ترین شروط لازم برای توسعه بازار مالی مسکن (در ابعاد مختلف همچون توسعه بازار ثانویه رهن، صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات و...) را نیز فراهم می نماید. صد البته، حوزه مهم دیگری که به سیاستگذار برای بهبود پایدار بخش مسکن و افزایش استطاعت پذیری مسکن قابل یادآوری است، ضرورت دستیابی به رشدهای مالی پایدار و مناسب است که جز به وسیله انجام اصلاحات ساختاری اقتصاد در حوزه های سیاست های پولی-مالی (و ارزی و بانکی)، بهبود فضای کسب وکار، افزایش رقابت و کاهش مداخلات دولت در اقتصاد به دست نمی آید.

روزنامه دنیای اقتصاد

منبع: خبرگزاری پانا
انتشار: 14 تیر 1400 بروزرسانی: 14 تیر 1400 گردآورنده: ghand-pahlu.ir شناسه مطلب: 855

به "ترمز سوداگری در مسکن؟" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "ترمز سوداگری در مسکن؟"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید